Loger ses SCPI au sein d’une SCI

De plus en plus de personnes créent une société immobilière pour acheter et gérer des parts de SCPI. Cette opération n’étant pas réservée aux institutionnels, les particuliers profitent alors des nombreux avantages qu’offre la SCI. Tour d’horizon sur cette nouvelle technique immobilière.

Quelques rappels concernant une SCI

La SCI est un contrat passé entre au moins deux personnes pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers. A savoir que si vous souhaitez faire entrer vos enfants majeurs dans la société dès sa constitution, cela facilite plus tard d’éventuelles donations de parts. Beaucoup de personnes optent pour cette forme juridique car les frais ne sont pas très élevés. De plus, son lancement est devenu très simple car la création d’une SCI en ligne est désormais possible. Le recours à un professionnel du droit est cependant recommandé afin de rédiger avec soins les clauses relatives à l’objet social, aux pouvoirs du gérant et à l’agrément de tout nouvel associé.

Le portefeuille de SCPI

Grâce aux capitaux apportés par les associés, le gérant va pouvoir se constituer un portefeuille de parts de SCPI et ainsi le gérer. Une fois les échéances de prêt et les dépenses de la société payées, le bénéfice net est alors partagé entre les associés à proportion de leur part dans le capital.

Il est important de bien diversifier son portefeuille, en SCI comme en direct. En effet, en fonction du budget dont le gérant dispose, il peut alors répartir ses achats entre trois ou quatre SCPI diversifiées et deux SCPI de murs de commerce, en alternant entre capital fixe et capital variable.

Les avantages

Il faut savoir, dans un premier temps, que le portefeuille de parts de la SCPI appartient bien à la SCI et non à ses membres. La gestion n’est alors pas soumise aux règles contraignantes de l’indivision. Il y a également la possibilité de démembrer les parts de la SCI et de les transmettre par donation. Cela consiste alors à répartir la propriété d’un bien entre un usufruitier, qui en a l’usage et en perçoit les fruits, et un nu-propriétaire, privé de la jouissance du bien. Cela signifie également que lorsqu’un portefeuille de parts de SCPI est logé dans un SCI, ce ne sont pas les parts de SCPI qui sont démembrées, mais bien les parts de la SCI.

Au niveau de la transmission, cette dernière est largement facilitée par le biais de la SCI. Les parents sont alors encouragés par la loi sur les donations, prévoyant un abattement de plus de 150 000 euros tous les six ans, par parent donateur et par enfant. Ils peuvent ainsi donner, en une ou plusieurs fois, leurs parts de la SCI. Ils conservent cependant l’usufruit et continuent ainsi de percevoir les revenus distribués par la SCI, qui reste propriétaire du portefeuille de parts de SCPI.

juillet 2nd, 2018 by
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